A mai napig makacsul tartja magát a mondás, mely szerint minden annyit ér, amennyit hajlandó valaki fizetni érte. Ha igaznak is tekintjük ezt a kijelentést, termőföldek esetében már írtunk róla, hogy vannak a szerződési szabadság elvét korlátozó törvényi előírások. Bár a föld vételára a bíróság előtt is szakkérdés, mindez mégsem jelenti azt, hogy a tulajdonos az értékesítés során teljesen kiszolgáltatott lenne egy-egy harmadik félnek és a szabályoknak. A termőföld értékének meghatározásához kiindulásként a piaci összehasonlítás és a jövedelemtermelő képesség szolgálhat, de vannak egyéb jellemzők is, amik értéknövelő tényezők lehetnek.

Számítási módszerek

A Kúria egyik, kisajátítási perekhez kapcsolódó véleménye a termőföldek értékelésére két módszert említ, egyrészt a piaci összehasonlító adatok elemzését, másrészt a hozamszámítás módszerét.

A piaci összehasonlító módszer esetén az adóhatóságtól bekért adatok a kiindulópont, ami azonban számos esetben irreálisan alacsony árakat eredményez. Erre a szakértők is felhívták már a figyelmet, ezért a bírói gyakorlat is fenntartásokkal kezeli. Ennek egyik lehetséges oka, hogy az adó elkerülése végett sok esetben a tényleges értékesítési árnál alacsonyabb vételár szerepel a szerződésekben. Az összehasonlítást el lehet végezni más módszerrel is, a környéken megkötött adásvételi szerződések összegyűjtésével, viszont ebben az esetben az adásvételi szerződések kiválasztási metodikájára is célszerű odafigyelni, hogy valóban reális legyen az összevetés. Számos esetben tapasztalható ugyanis, hogy önkényesen kerülnek kiválasztásra az adásvételi szerződések.

Hozamszámítási módszer keretben húsz éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képesség alapján vizsgálják a vételár ésszerűségét. A kalkulációhoz a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara nyilvánosan elérhető tájékoztató kiadványai nyújthatnak alapvető segítséget, de itt sem szabad figyelmen kívül hagyni a területre jellemző értéknövelő, illetve értékcsökkentő tényezőket. Az így kapott összeget alapos indok nélkül nem haladhatja meg az eladási ár. Alapos indok lehet viszont az eltérésre egy beékelődött terület kivásárlása vagy éppenséggel valamilyen sajátos termelési módszer alkalmazása, ami jelentős hatással lehet a terület jövedelemtermelő képességére.

Ennek a két módszernek meg kell jelennie az értékelésben, különben nagy eséllyel a bíróság sem fogadja el a szakvéleményt. Még az utóbbi pár év bírói gyakorlatában is rendszeresen visszatérő probléma, hogy kizárólag a piaci összehasonlító elemzés módszere alapján igyekeztek meghatározni a helyben szokásos vételárat. A bíróság felhívta a figyelmet arra, hogy jövedelemtermelő képesség elemzése is szükséges az érték meghatározásánál. Ha mégis mellőzik ennek alkalmazását, akkor meg kell indokolni, hogy miért mellőzték. Ezzel a szakértők is egyetértenek, akik állítják, hogy egyetlen értékelő módszer alkalmazásával nem lehet valós piaci értéket meghatározni.

Szempontok, amiket nem érdemes szem elől téveszteni

Egy-egy földterület értékét befolyásolják olyan nyilvánvaló tények, mint az ingatlan mérete, művelési ága, alakja, fekvése, elhelyezkedése, a termőföld minőségét meghatározó AK értéke vagy a bérleti díjak. Van azonban számos olyan jellemző is, ami nem ennyire szembeötlő, ezért első körben el szokta kerülni az érintettek figyelmét. Ilyen, kevésbé magától értetődő körülmény például az öntözés feltételei, a lejtési viszonyok, a megközelíthetőség, fagy-, jég-, vadkár valószínűsége, a közműellátottság, de még az esztétikai benyomás is. Mindemellett bírósági ítéletekből tudjuk, hogy értéknövelő tényezőként figyelembe vehető akár a biogazdálkodás megvalósíthatóságának lehetősége is az adott területen. Ez a felsorolás nem teljes körű, és a bírói gyakorlat is folyamatosan bővíti a figyelembe vehető jellemzők körét.

A termőföld forgalmi értékének megállapítása döntő szerepet játszik többek között kisajátítási eljárásokban, közös tulajdon megszüntetése, földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetése során, de esetenként termőföl adásvétel hatósági jóváhagyásával, illetve a jóváhagyás megtagadásával összefüggő jogvitákban. Kisajátítási perekben tapasztalható rendszerint, hogy a vita akörül alakul ki, hogy a kisajátított földterület tulajdonosa tisztában van azzal, hogy mi a célja az államnak a földjével és így azt szeretné elérni, hogy a kártalanítás a jövőbeni hasznosításra figyelemmel kerüljön meghatározásra. A bíróságok egyértelműen amellett foglalnak állást, hogy a helyben kialakult piaci értéket, övezeti besorolást és a tényleges hasznosítást kell alapul venni. A távlati hasznosítás lehetőségét, az esetleges funkcióváltás feltételezését nem lehet figyelembe venni. Hozzá kell tennünk, hogy a tulajdonost nem gátolja semmi abban, hogy a jövőbeni kedvezőbb hasznosítás reményében előzetesen lépéseket tegyen.

Mindazokban az ügyekben, ahol az ingatlan forgalmi értéke kulcskérdés, szükség van az összes lehetséges érv felsorakoztatására a kívánt érték minél pontosabb megközelítéséhez. Ha ez sikerül, akkor az ügybe bevont ügyvéd költsége sokszorosan  megtérülhet.

A fenti tartalom tájékoztató jellegű, s így nem minősül jogi tanácsadásnak. Bármely probléma részletes ismeretének hiányában nem lehetséges az adott kérdésre vonatkozó válaszként értelmezni. A leírtak teljeskörűsége és időbeli helytállósága tekintetében felelősséget nem tudunk vállalni. Ennek megfelelően az itt felvázolt vélemények és következtetések módosulhatnak, különösen egy konkrét tényállás ismeretében. A fentiek elolvasása nem teremti meg az alapját ügyvéd-ügyfél jogviszonynak, így ezen tájékoztató jellegű információk felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt haszonért felelősséget sem tudunk vállalni. Javasoljuk, hogy minden esetben vegye fel a kapcsolatot irodánkkal.