A termőföld stabilan kiváló befektetés, méginkább igaz ez olyan változó időkben, mint a mostani. Éppen ezért tartjuk nélkülözhetetlennek bizonyos alapvetéseket összefoglalni a szabályozással kapcsolatosan. A földek és termőföldek védelme, nem csak a termőképesség megőrzése szempontjából bír jelentőséggel, hanem olyan megközelítésből is, hogy a termőföld tulajdon elsősorban olyan személyek kezében összpontosuljon, akik megfelelően fogják hasznosítani. A folyamatosan változó termőföld szabályozás is alátámasztja milyen kiemelt figyelem övezi a témát. Ki vásárolhatja meg kinek a földjét? Annak adom el a földem, akinek akarom? Mit érdemes tudni az osztatlan közös tulajdonról? Milyen esetekben érdemes megszüntetni a közös tulajdont? A tulajdonjog tehát kulcskérdés.

Az új helyzeteket teremtő, változó jogszabályi környezet és a több törvény együttes ismeretét igénylő kérdések megválaszolásának bonyolultságát egy kínai tanmesével szoktuk szemléltetni partnereinknek.

Élt egyszer egy földműves, akinek egy napon elszökött az egyetlen lova. Szomszédai együttérzőn mondták neki: „Micsoda balszerencse…” Az öreg így válaszolt: „Talán.”

Pár napra rá a lova visszatért és hét vadlovat hozott magával. A szomszédok összeszaladtak és vállát veregetve mondogatták: „Micsoda szerencse!” Mire ő: „Talán.”

Másnap az egyetlen fia megpróbálta betörni az egyik vadlovat, de az ledobta a hátáról és eltört a lába. „Micsoda balszerencse!” – sajnálkoztak a szomszédok. „Talán” – felelte az öreg földműves.

Egy hét múlva katonák érkeztek a faluba és besorozták a fiatal, egészséges férfiakat. A földműves fiát, mivel eltört a lába, nem vitték el magukkal. A falu rögtön igyekezett osztozni az apa örömében és kórusban harsogták: „Micsoda szerencse!”

De az öreg földműves, most sem mondott mást, csupán annyit: „Talán.”

A jog egy rendkívül összetett, integrált rendszer, ami miatt egy apró módosítás is olyan eredménnyel járhat, amelyről a változás, változtatás pillanatában még nehéz eldönteni, hogy annak következményei számunkra mennyire előnyösek vagy hátrányosak.

Ahogy arra már utaltunk is, számos tekintetben egy igen komplex, folyamatosan változó, alakuló szabályozásról beszélünk. A mező és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) egyértelmű célja, hogy segítse a vidék népességmegtartó képességét, a termőföld megfelelő kezekben tartásával, hiszen ez a foglalkoztatás kulcsa. Mindezt a közepes méretű üzemek előtérbe helyezésével igyekszik szorgalmazni, nem támogatva a spekulatív felhalmozását vagy éppenséggel az elaprózódását a termőföldeknek. Ezen állami célok csakis a tulajdonos rendelkezési jogának bizonyos fokú korlátozásával, a vevő személyével szemben támasztott szigorúbb jogszabályi feltételekkel és hatósági felügyelettel együttesen valósíthatók meg.

Termőföld adásvétele esetén már az első lépést, a szerződéskötést követően megjelennek ezek a speciális szabályok, melyben az újév is hozott változást. Mindeddig ugyanis a jegyzőt kellett először értesíteni a tulajdonosnak az eladásról, hogy kifüggessze 60 napra a szerződést. Az új szabályozás értelmében a hatósági jóváhagyáshoz kötött szerződések esetében (amelyeknél például elővásárlási jog gyakorlásának van helye), nem a jegyző, hanem a megyei kormányhivatalhoz kell 8 napon belül benyújtani a megkötött szerződést és amennyiben azt a jogszabályi előírásoknak megfelelőnek ítéli, úgy közzétételre alkalmasnak nyilvánítja, majd hivatalból értesíti a jegyzőt. Az eddigi eljárás megfordításának az indoka, hogy a kormányhivatal által feltárt hibát csak új szerződés megkötésével lehetett helyrehozni, amit újabb közzétételi eljárásnak kellett követnie. Ez pedig elkerülhető, ráadásul roppant időigényes köröket eredményezett a gyakorlatban.

A megyei kormányhivatal vizsgálata részeként kikéri a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) álláspontját az adásvételről. A véleményezést a NAK területi szervei látják el, melynek a Települési Agrárgazdasági Bizottságok (TAB) adnak ajánlást a helyi szempontok és ismeretek alapján, s erre figyelemmel alakítja ki a Kamara megyei elnöksége állásfoglalását. Az állásfoglalásnak arra kell választ adnia, hogy mennyire szolgálja a törvényben meghatározott célokat és a helyben lakók érdekeit a szerződés. Mindezt pedig a tények, a beszerzett információk és a bizottság saját legjobb ismereti alapján teszi meg. A TAB elsősorban a törvény céljaként meghatározott helyzetek elkerülése szempontjából vizsgálja a szerződést, így például a tulajdonszerzési korlátozások megkerülését, az esetleges háttér alkukat, a jogszabályi rendelkezések megkerülését vagy a visszaélésszerű joggyakorlást, valamint a felhalmozási célú tulajdonszerzésre, értékaránytalanságra igyekszik fényt deríteni (erre példaként említhető, amikor szőlőtermelő területeket igyekeztek értékesíteni jövőbeni építési telkek értékével megegyező vételár mellett). Fontos megjegyezni, hogy minden egyes jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult esetében azonos szempontok alapján szükséges elvégezni a felmérést.

Az állásfoglalás alapján pedig a hatósági szerepet betöltő megyei kormányhivatal fogja a végleges, formális döntést meghozni. Minden esetben köteles indokolni és alátámasztani a döntését, akkor is, ha egy az egyben elfogadja a helyi földbizottság állásfoglalását. A megküldött vélemény egyébiránt nem köti a kormányhivatalt, akár azzal ellentétes döntést is hozhat, egyetlen esetet kivéve. Ha ugyanis sem az adásvételi szerződés szerinti vevővel szemben, sem az elővásárlásra jogosultakkal szemben sem hagyja jóvá az adásvételt, akkor a hatósági döntés nem lehet más, mint elutasítás.

A megyei kormányhivatal, mint eljáró hatóság döntésével szemben az érintettek bírósághoz fordulhatnak. Az így közigazgatási perré alakult ügyben a bíróság a hatósági döntést nem változtathatja meg, ami azonban nem jelenti azt, hogy ne lehetne érdemben felülbírálni a hatóság határozatát. Ez mindösszesen annyit tesz, hogy a bíróság maga nem változtathatja meg a döntést, de hatályon kívül helyezheti és új eljárásra kötelezheti a hatóságot, mely során a bíróság indokolásában foglaltakra is tekintettel kell lennie a megyei kormányhivatalnak a megismételt eljárásban.

Az osztatlan közös földtulajdon érezhetően sok gondot okoz, bár a polgári jog szabályai szerint eddig is meg lehetett szüntetni, de rendkívül bonyolult procedúra volt. Amennyiben a tulajdonostársak nem tudtak dűlőre jutni, akkor a közös tulajdon megszüntetése iránt pert kellett indítani. Az osztatlan közös tulajdon számos esetben tapasztalható, hogy a föld hasznosításának akadálya. Ezeket a problémákat a 2020. évi LXXI. törvény (Bekebelezési törvény) igyekezett enyhíteni. Az általánosan érvényesülő polgári jogi szabályok mellett, helyett törekedtek olyan megoldásokat kialakítani, hogy a földtulajdon specialitásai miatt körülményes tulajdoni kérdéseket egyszerűbb szabályok mentén sikerülhessen rendezni. Az említett törvény ezért is kapta a bekebelezési törvény rövidített elnevezést, hiszen megalkotott egy olyan eljárást, ami igen rendhagyónak tekinthető. A törvény a földek egyszerűbb megosztása, valamint kisajátítása mellett a teljes föld egyik tulajdonostárs tulajdonába vételének eljárását, illetve a bekebelezési eljárást is részletesen szabályozza.

A törvényben meghatározott művelési ágak tekintetében alkalmazható eljárások esetén fontos volt arra is figyelmet fordítani, hogy a tulajdoni viszonyok tisztázásának és átláthatóságának kialakítása mellett, a földterületek ne aprózódjanak tovább. Ezért a törvény az egyes művelési ágak tekintetében meghatározza a legkisebb területnagyságokat, melyek még művelésre alkalmasak. Ennél kisebb önálló földterületek a gyakorlatban nem jöhetnek létre a törvényben szabályozott módozatok eredményeként.

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs kezdeményezheti egy, a földhivatalhoz intézett kérelem formájában, de a benyújtott kérelem ellenére nem közigazgatási eljárásként fog folytatódni, hanem továbbra is a tulajdonostársak egyezsége alapján kell, hogy rendeződjön a kérdés. Az újdonság abban rejlik, hogy a tulajdonostársak (tulajdoni hányad alapján számolt) egyszerű többségének döntését a kisebbségben maradt tulajdonostársak kénytelenek magukra nézve kötelezően elfogadni. Amennyiben minden tulajdonostárs az irányadó minimális méretű földterülettel rendelkezik a megosztást követően, akkor az egyezség létrejöhet.

Abban az esetben, ha a minimum méretet el nem érő földterületek jönnének így létre, akkor kerülhet sor a bekebelezési eljárásra. Ekkor a törvényben rögzített feltételek teljesülése esetén az egyik tulajdonostárs tulajdoni hányadához kerül a területrész, hiszen a területminimumot el nem érő föld tulajdonosa ilyen formában (méretben) nem tarthatja meg a földjét. Az a tulajdonostárs jogosult ennek kezdeményezésére, aki legalább 3 éve rendelkezik a bekebelezendő földterületben tulajdonrésszel, illetve tulajdonrészét öröklés jogcímen vagy közeli hozzátartozójától szerezte.

Az ilyen módon megvalósuló, mondhatni speciális „kisajátítás” kritikus pontja a tulajdonrészek értékének meghatározása. Értékbecslési ajánlatként a Nemzeti Földügyi Központ által online közzétett értékek az irányadók és a kezdeményező félnek legalább az ott megjelölt összeget elérő ajánlatot kell tennie.

Az említett jogintézmények rövid bemutatása lehet, hogy lehetetlen vállalkozás, de tapasztalataink alapján állítjuk, gyakorlati kivitelezésük nem az. Ha a felek szándékait pontosan ismerjük, megtaláljuk a megfelelő megoldást. Mindehhez a jogszabályok ismerete nem elégséges, hanem azt is át kell látni, hogyan viszonyulnak egymáshoz a különböző törvények előírásai és hogyan teremthető meg közöttük az átjárhatóság, az összhang. Az egyes lépések időzítésével bezárólag ki kell tudni dolgozni a megfelelő stratégiát, amin az ügyfeleket pontról-pontra végig kísérve juthatunk csak el a kitűzött célhoz.

A fenti tartalom tájékoztató jellegű, s így nem minősül jogi tanácsadásnak. Bármely probléma részletes ismeretének hiányában nem lehetséges az adott kérdésre vonatkozó válaszként értelmezni. A leírtak teljeskörűsége és időbeli helytállósága tekintetében felelősséget nem tudunk vállalni. Ennek megfelelően az itt felvázolt vélemények és következtetések módosulhatnak, különösen egy konkrét tényállás ismeretében. A fentiek elolvasása nem teremti meg az alapját ügyvéd-ügyfél jogviszonynak, így ezen tájékoztató jellegű információk felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt haszonért felelősséget sem tudunk vállalni. Javasoljuk, hogy minden esetben vegye fel a kapcsolatot irodánkkal!