Az ingatlan adásvételére szinte mindennapos ügyletként tekintünk, mégsem mondhatjuk, hogy egy kaptafára készülő szerződésekről van szó. Ahogyan arról már írtunk is, nagyon összetett kérdéseket kell tisztázni egy ingatlan adásvétele során. (https://nagyjuditugyvediiroda.hu/2022/05/12/ingatlan-adasvetel-vetelar/) Mindezt pedig úgy, hogy mindkét fél elégedetten álljon fel a tárgyalóasztaltól, hiszen ez adja a szépségét a szerződések szerkesztésének. A szerződés ugyanis kötelem, csak úgy meggondolni magunkat, azaz felbontani, elállni egy ingatlan adásvételi szerződéstől nem lehet, annak kötőereje van, az abban foglaltakat teljesíteni kell. Emiatt tarjuk fontosnak körüljárni az elállási jog kérdéskörét.

A felek részéről előállhat olyan helyzet, legjobb szándékuk ellenére, melynek következtében nem tudnak teljesíteni. Emiatt célszerű számba venni és a szerződésben körültekintően rögzíteni a szerződéstől elállás eseteit, azok következményeit, ugyanis a törvény csak szűk körben biztosít elállásra lehetőséget. Elálláskor a szerződés annak megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal kerül megszüntetésre, azaz a már teljesített szolgáltatások visszajárnak, a törvény így törekszik az eredeti állapot helyreállítására. Viszont, ha az eredeti állapot ilyen módon már nem állítható helyre, az elállási jog a törvény alapján akkor gyakorolható, ha az eladó hibásan teljesített. A hibás teljesítés tehát az a pont, amire hivatkozva felbontható a már aláírt szerződés a vevő részéről. Nagyon fontos feltétele az elállás gyakorlásának, ha a hiba a megvásárolni kívánt dolog megtekintésekor felfedezhető lett volna, és azt a szerződés szerint, a megtekintett állapotban vásárolták meg, már nincs lehetőség elállásra.

Azt is hozzá kell tenni, hogy ingatlan adásvétele esetén ritkán állapítja meg a bíróság a hibás teljesítés tényét, éppen ezért fontos lehet megismerni egy ilyen, bíróságon végződő adásvételt részletesebben. A jogvita alapját képező ingatlanról szóló adásvételi szerződés 9. pontjában az eladó arról nyilatkozott, hogy az ingatlanról teljes körű tájékoztatást nyújtott, annak általa ismert rejtett hibája nincs. A vevők, mivel felújítást terveztek a téglaépítésűként bemutatott házon, ezért árajánlatot kértek egy vállalkozótól, aki a műszaki felmérés során megállapította, hogy a külső és a belső falak vasbeton panelelemekből készültek, nem pedig tömör égetett téglából. A statikai szakértő rögzítette, hogy alapvető konstrukciós hibában szenved az épület, a leglényegesebb, hogy nincs alapja a 15 cm vastag vasbeton falnak, de a vevők felkérése folytán további részletes feltárást, és ez alapján szakvéleményt is készített. A vevő az eladó hibás teljesítésére hivatkozva fordult bírósághoz és a kijavítás költségeinek megtérítését kérte. A bíróság független szakértőt rendelt ki és az így elkészített szakvéleményben foglaltak szerint az eladó hibás teljesítése egyértelműen megállapítható. A bíróságok ítéleteikben egybehangzóan mondták ki, hogy az eladó hibásan teljesített, amikor olyan ingatlant adott el, ahol a lakóépület alsó szintje konstrukciós hibában szenvedő vasbeton falelemekből épült, így nem felel meg a korának, sem a rendeltetésszerű használatra alkalmasság követelményének. Mindez akkor is igaz, ha a szerződésben nem került rögzítésre, hogy az ingatlan téglafalazatú lenne. Az eladó fellebbezéseit követően a Kúria is rámutatott arra, hogy egy olyan ingatlan esetén, amelyről az adásvétel létrejöttét követően derül ki, hogy a szükséges alapozás nélküli, így statikai szilárdsága nem megfelelő, semmiképpen sem jelenthető ki, hogy megfelel a hibátlan teljesítés követelményének, függetlenül attól, hogy a falazattal kapcsolatos műszaki előírások részét képezték-e a felek közötti szerződés kikötéseinek vagy sem. Ez a hiányosság akkor is az eladó hibás teljesítéséhez vezet, ha a teljesítéskor a hibák fennállásáról maga sem tudott. Láthatjuk, hogy ebben az esetben a vevő nem kívánt elállni a szerződéstől, hanem másik kellékszavatossági igényt kívánt érvényesíteni, s tette azt sikeresen.

Annak érdekében, hogy árnyaltabb képet kapjunk a bírósági gyakorlatról, célszerű megismerni egy olyan jogvitát is, amikor viszont a bíróság nem tartotta megalapozottnak a hibás teljesítésre való hivatkozást a vevő részéről. A vevő ebben az esetben a hibás teljesítésre hivatkozva visszatartotta a vételár utolsó részletét. A beszerzett szakvéleményből az elsőfokú bíróság arra következtetett, hogy az oldalfal dőlése, a födém és az oldalfal közötti rés a szerződéskötéskor felismerhető volt, így nyílt hibának tekintendő, mivel egy szakmailag hozzáértő személy bevonásával, amely egy régi, rossz állapotú épületnél a vevőtől elvárható, felismerhető lett volna. Látható volt az is, hogy a házon nincs vízszigetelés, de még vakolat sem. Az előszobai lambéria vizesedése és az ablak fordított beépítése a jellegénél, természeténél fogva ugyancsak olyan hiba, amelyet kellő körültekintés, megfelelő szemrevételezés esetén fel kellett volna ismerniük. A látottak alapján az is számításba vehető volt, hogy hőszigetelés hiányában a lakás nedvesedik, penészesedik. Az eljáró bíróságok véleménye szerint, ha abban a hiszemben is vették meg az ingatlant, hogy az 1960-as években épült, akkor is számolniuk kellett azzal, hogy egy ilyen korú épület felújításra szorul, jelentős hibái jelentkezhetnek és további hibákra is számítaniuk kellett. Nem bírt ezért jelentőséggel, hogy a ház esetleg idősebb volt. A Kúria végül a következőképpen foglalta össze a perből levonható elvi következtetést: ha a szolgáltatás hibáját a szerződés megkötésekor a jogosult ismerte, vagy azt a szolgáltatás jellege, természete vagy a szerződéskötés körülményei alapján fel kellett ismerni, a kötelezett hibás teljesítése nem állapítható meg (BH 2022.5.127).

Ezektől eltérő, számtalan olyan eset fordulhat elő, amikor valaki, akár önhibáján kívül kerül olyan helyzetbe, hogy mégsem tudja teljesíteni a szerződésben vállaltakat. Ilyen helyzet előállása nem csak számára, de az eladó számára is hátrányos, ezért érdemes felkészülni rá, hogy mindkét fél tudja, milyen következményei lehetnek annak, és nem a bíróság előtt igyekezni bizonyítani igazukat. Tipikusan bizonytalan elem ingatlan vásárlása esetén, hogy a vevő hitelbírálata miként zárul. Érdemes tehát felkészülni a feleknek a szerződésben egy elutasító döntés esetére is. Ugyanúgy komoly gondot okozhat mindkét fél számára, ha egy készülő, épülő ingatlan eladásáról van szó. Ilyen esetben több részhatáridő tűzése és azokhoz kapcsolódó jogkövetkezmények (pl. késedelmi kötbér, elállási jog) rögzítése az esetek többségében egyértelmű helyzeteket teremthetnek.

A bemutatott két jogvita közötti finom, részletekben rejlő különbségek és a további példák is jól mutatják, hogy miért érdemes a szerződéseket körültekintően előkészíteni. Minden bizonytalan jövőbeli helyzetre célszerű felkészülni, és már a felek közötti megállapodásban tisztázni azokat, mintsem egy bizonytalan kimenetelű, hosszas eljárás alá vetni magukat. Inkább a szerződés tűnjön összetettnek és hosszúnak, mintsem az egyszerű és rövid szerződés eredményeként következzen egy bonyolult és hosszadalmas per.

A fenti tartalom tájékoztató jellegű, s így nem minősül jogi tanácsadásnak. Bármely probléma részletes ismeretének hiányában nem lehetséges az adott kérdésre vonatkozó válaszként értelmezni. A leírtak teljeskörűsége és időbeli helytállósága tekintetében felelősséget nem tudunk vállalni. Ennek megfelelően az itt felvázolt vélemények és következtetések módosulhatnak, különösen egy konkrét tényállás ismeretében. A fentiek elolvasása nem teremti meg az alapját ügyvéd-ügyfél jogviszonynak, így ezen tájékoztató jellegű információk felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt haszonért felelősséget sem tudunk vállalni. Javasoljuk, hogy minden esetben vegye fel a kapcsolatot irodánkkal!