Vételi jog? Elővásárlási jog? – Nem csak a jogosultaknak fontos tudnivalók

Vételi jog

Vételi jogot vagy elővásárlási jogot érdemes szerezni? Eladóként vajon melyikkel járunk jobban? És vevőként? Vagy jobb az egészet elkerülni? Mi tévők legyünk, ha a kinézett ingatlanra bejegyezték valamelyiket?

A vételi jog arra ad lehetőséget a jogosultnak, hogy egy adott dolgot, ingót, ingatlant, de akár üzletrészt is egyoldalú nyilatkozatával megvásároljon. A tulajdonosnak ebben az esetben nem kell elfogadnia a vételi ajánlatot, csak meg kell kapnia. A vételi jog természetesen nem egy előzmények nélkül megszerzett jog, hanem annak alapjául egy szerződés szolgál a felek között, melyet követően értesítheti szándékáról a tulajdonost és közöttük az adásvétel létrejön. Az írásbeli szerződéssel alapított vételi joggal egyidőben meg kell állapodni a feleknek legalább azokban a feltételekben, amelyek egy érvényes adásvételhez szükségesek. Egyértelműen ki kell derülnie a megállapodásból, hogy mire vonatkozik a vételi jog, valamint, hogy mennyi a vételár.

A vételárra vonatkozó megállapodás történhet összegszerűen is, de más módszerrel is meghatározásra kerülhet, követve a forgalmi érték változását. Célszerű könyvszakértői szakvéleményt beszerezni, mint objektív mércét, vagy tételesen meghatározni a megállapodásban, hogy milyen tényezők befolyásolhatják a vételárat. Például, rendelkezhetnek úgy a felek üzletrész esetén, hogy a vételi jog jogosultja megjelöl három könyvvizsgálót, akik közül a kötelezett választ egyet, vagy az általános forgalmi adó mértékének változása esetén követendő számításra is kitérhet a megállapodás.

Amennyiben a szerződésen alapuló vételi jogot közhiteles nyilvántartásba (ingatlan-nyilvántartás, gépjárművekre vonatkozó nyilvántartás) bejegyzik, abban az esetben mindenkivel szemben hatályos, azaz a dolog átruházása esetén is fennmarad. Példának okáért, ha eladom az autóm, amire vonatkozóan bárkinek vételi joga van, akkor a vételi jog jogosultja az új tulajdonostól is megszerezheti a kocsit, függetlenül attól, hogy az új tulajdonos nekem mennyit fizetett érte. (Értelemszerűen, az autó eladása során a vételi jog ismerete a vásárló alkupozícióját erősítheti.)

A vételi jog esetén a legtöbbször alkalmazott korlát időbeli, azaz a szerződésben meghatároznak a felek egy időtartamot, amin belül a jogosult gyakorolhatja vételi jogát. Természetesen, semmi akadálya annak, hogy határozatlan időre létesítsenek a felek vételi jogot, de ez aránytalan kockázatot jelenthet a tulajdonos számára.

 

Elővásárlási jog

Hasonló célt szolgálhat az elővásárlási jog, amikor az ajánlatot tett vevő helyébe lehet lépni. Az elővásárlási jog viszont nem igényel olyan előkészületeket, mint a vételi jog, de a jogosult számára korlátozottabb lehetőségeket biztosít, hogy mikor szerezheti meg az eladásra kínált dolgot.

Egyik korlátja, hogy nem tudja akármikor megvásárolni a dolgot, csak abban az esetben, ha a tulajdonos olyan ajánlatot kap, amit el is fogadna. Ha a tulajdonos elutasítja a vételi ajánlatot, akkor nem beszélhetünk az elővásárlási jog érvényesítéséről. Másik korlát, hogy a kapott ajánlatot egy az egyben kell elfogadnia az elővásárlási jogosultnak, azt semmilyen formában nem módosíthatja.

Elővásárlási jog esetén a tulajdonos a kapott ajánlatot, annak elfogadását megelőzően köteles közölni az elővásárlásra jogosulttal. Az ajánlatot csak minden részletében azonos módon fogadhatja el az elővásárlásra jogosult, ezért a tulajdonos az ajánlatot teljes terjedelmében köteles közölni vele. Amennyiben nem teszi meg, akkor a vételi jog jogosultjával szemben a szerződés hatálytalannak minősül, és bíróságtól kérheti, hogy vele kösse meg a szerződést a tulajdonos. Minderre a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül van az elővásárlási jogosultnak lehetősége, de három éven túl már nem érvényesíthető ilyen igény.

Ezzel kapcsolatban a legtöbb gyakorlati problémát az okozza, ha több elővásárlásra jogosult személy is van. Őket mind értesíteni kell(ene) az ajánlatról. A törvény ezt a kérdést úgy igyekszik rendezni, hogy amennyiben az ajánlat közlése a jogosultakkal, azok tartózkodási helye vagy egyéb körülmények miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, úgy attól el lehet tekinteni. Ilyen eset lehet, amikor a társasházi tulajdonostársakat illeti meg elővásárlási jog vagy a társasház alatti teremgarázs osztatlan közös tulajdon, ami esetén minden tulajdonostársnak elővásárlási joga van.

Az elővásárlási jogosultak nagy száma tekinthető rendkívüli nehézségnek, viszont az, hogy mi minősül olyan nagy számnak, nem lehet pontosan meghatározni. Egy tavalyi döntés pedig még ezen az említett értelmezésen is csavart egyet, amiben a Kúria kimondta, hogy a közlési kötelezettség alól nem lehet mentesülni a tulajdonostársak nagy számának tényére hivatkozással, olyan esetben, amikor a tulajdonos az adásvétel tárgyát képező ingatlanban, vagy egyébként belföldön lakik, és a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.

A még kialakulóban lévő bírói gyakorlat miatt fokozott óvatossággal és nagyfokú körültekintéssel érdemes eljárni a szerződés megkötését megelőzően és minél több irányból célszerű megvizsgálni a kérdést. Mindehhez elengedhetetlen az ilyen kérdésben járatos ügyvéd, akinek a munkája csökkentheti annak esélyét, hogy egy elővásárlási jogosult „elperelje” két évvel később a megvásárolt ingatlant egy olyan áron, ami ennyi idő távlatában igencsak kedvezményesnek számít.

A fenti tartalom tájékoztató jellegű, s így nem minősül jogi tanácsadásnak. Bármely probléma részletes ismeretének hiányában nem lehetséges az adott kérdésre vonatkozó válaszként értelmezni. A leírtak teljeskörűsége és időbeli helytállósága tekintetében felelősséget nem tudunk vállalni. Ennek megfelelően az itt felvázolt vélemények és következtetések módosulhatnak, különösen egy konkrét tényállás ismeretében. A fentiek elolvasása nem teremti meg az alapját ügyvéd-ügyfél jogviszonynak, így ezen tájékoztató jellegű információk felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt haszonért felelősséget sem tudunk vállalni. Javasoljuk, hogy minden esetben vegye fel a kapcsolatot irodánkkal!