A termőföldből átminősített ingatlan értékesítése – 45%-os adókulcs?

A termőföldből átminősített ingatlan értékesítése – 45%-os adókulcs?

A termőföldből átminősített ingatlan átruházásának esetére a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 62/A. §-a speciális szabályt tartalmaz. Amennyiben a termőföldből átminősített ingatlan értékesítésből származó adóköteles jövedelem meghaladja a rendelkezésben rögzített szabályok szerint megállapított szokásos hozamot, akkor az adóalap kiszámítása egészen másként alakul.

Történetünk szerint, egy magánszemély 2021. október 1-én megvásárolt egy termőföldet 50 000 000,- Ft-ért. Ezt 2022 márciusában a művelési ágból kivette, mellyel kapcsolatos kiadásai 500 000,- Ft-ot tettek ki. A termőföldből átminősített ingatlant pedig 2022. május 18‑án 120 500 000,- Ft-ért már tovább is adta. Azaz, rövid időn belül 70 000 000,- Ft-ot “keresett” az üzleten a (volt) tulajdonos. Ezt a költségekkel csökkentett összeget, a tulajdonképpeni nyereséget veszi összehasonlítási alapnak az idézett törvényi szakasz. Amennyiben ez az összeg nagyobb, mint a törvény által meghatározott szokásos hozam, akkor ezt a szokásos hozamot meghaladó részt 45 %-os adó terheli, vagyis a személyi jövedelemadó háromszorosa.

A szabályozás indoka érthető, az ingatlanügyleteken elért kirívó jövedelmek fokozott mértékű adó alá vonását célozza meg, ilyen formában is fellépve a bennfentes információkkal rendelkező személyek, spekulánsok szokásosnál lényegesen magasabb nyereséget elérő üzletkötéseivel szemben.

 

Mi a szokásos hozam?

Kulcskérdés, hogy mit ért a törvény szokásos hozam alatt. Az ingatlan átruházásából származó bevétel költségekkel csökkentett összege lesz a kiindulási alap. A levonható költségek leggyakoribb példái a megszerzésre fordított pénzösszeg és az ezzel összefüggő más kiadások, az értéknövelő beruházások és az átruházással kapcsolatos kiadások. Az így kialakult összeg 0,3%-át meg kell szorozni a tulajdonban tartás naptári napjainak számával [költségek * 0,003 * napok száma]. A tulajdonban tartás napjainak száma a megszerzésről és az átruházásról szóló szerződés közötti időszak, amibe a megszerzésről és az átruházásról szóló okirat keltének napjait is be kell számítani. Az összköltség (50 500 000,- Ft) 0,3%-a (151 500,- Ft) és 230 nap tulajdonban tartás szorzata. Az így kapott összeg, azaz a szokásos hozam példánk esetében 34 845 000,- Ft.

A szokásos hozam és a nyereségnek nevezett összeg ismeretében már ki lehet számolni az adóalapot.  Miután a nyereség meghaladja a szokásos hozam összegét, ezért az adó alapját a szokásos hozam mellett, a nyereség szokásos hozam összegén felüli része háromszorosával meg kell emelni [szokásos hozam + (nyereség – szokásos hozam) * 3 = adóalap]. Ezen összegnek a 15 %-a lesz a személyi jövedelemadó az ingatlan értékesítése kapcsán.

Befejezve e speciális szabály bemutatását a példánkon keresztül. A 70 000 000,- Ft nyereségből kivont szokásos hozam (34 845 000,- Ft) eredménye 35 155 000,- Ft, melynek háromszorosát (105 465 000,- Ft) kell hozzáadni a szokásos hozamhoz, hogy megkapjuk az adóalapot: 34 845 000,- Ft + 105 465 000,- Ft = 140 310 000,- Ft. Az így kapott összeg 15%-a (21 046 500,- Ft) lesz a fizetendő személyi jövedelemadó a művelés alól kivonást követő értékesítés után.

 

Mikor nem (így) kell számolni?

Érdemes észben tartani, hogy nem kell alkalmazni ezt a rendelkezést, ha a magánszemély a termőföldből átminősített ingatlant örökléssel szerezte meg. Ugyanúgy nem terheli az eladót ez a szabály, ha az értékesítés a termőföld átminősítését követő 5. év után történik, illetve ha az átminősítés előtt legalább 5 évig már az eladó tulajdonában volt az ingatlan. Az ingatlanértékesítésből származó bevétel adózásának általános szabályaitól eltérően termőföldből átminősített ingatlan öt éven belüli eladása esetén nincs mód a tulajdonban tartás éveire tekintettel az adó mértékének fokozatos csökkentésére.

Az ismertetett általánostól eltérő szabályok érvényesek akkor is, ha az értékesítés gazdasági tevékenység keretében történik, tehát vonatkozik az árfolyamnyereségre, illetve a vállalkozásból kivont jövedelem megállapítására is. A gazdasági tevékenység esetén érvényesülő némileg eltérő szabályok bemutatása már meghaladja jelen bejegyzésnek a kereteit. E körben annyit érdemes megemlíteni, hogy bár a jövedelem kiszámításának szabálya az ingatlan értékesítésre vonatkozó rendelkezések között kapott helyett, ettől függetlenül a megállapított jövedelem árfolyamnyereség vagy vállalkozásból kivont jövedelem jogcímen válik adókötelessé.

A fenti tartalom tájékoztató jellegű, s így nem minősül jogi tanácsadásnak. Bármely probléma részletes ismeretének hiányában nem lehetséges az adott kérdésre vonatkozó válaszként értelmezni. A leírtak teljeskörűsége és időbeli helytállósága tekintetében felelősséget nem tudunk vállalni. Ennek megfelelően az itt felvázolt vélemények és következtetések módosulhatnak, különösen egy konkrét tényállás ismeretében. A fentiek elolvasása nem teremti meg az alapját ügyvéd-ügyfél jogviszonynak, így ezen tájékoztató jellegű információk felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt haszonért felelősséget sem tudunk vállalni. Javasoljuk, hogy minden esetben vegye fel a kapcsolatot irodánkkal!