Termőföldek: az egybefoglalt vételár jelentősége és gyakorlati előnyei vásárlás vagy eladás során – Ne a változástól, hanem az állandóságtól félj! (Lao Ce)

Az életképes termelés folytatására alkalmas méretű földbirtok és az egységes birtoktagot képező földek kialakítására külön kiemelt figyelmet kell fordítani a termőföldek adásvétele során, éppen ezért érdemes ismerni azokat a speciális szabályokat, melyekről már korábban tettünk említést. A versenyképes mezőgazdasági termelés egyik fontos előfeltétele, hogy olyan méretű birtoktagok alakulhassanak ki a szomszédos termőföldek segítségével, melyek hosszabb távon is alkalmasak a tulajdonosok megélhetését biztosítani, valamint a hazai mezőgazdasági termelést erősíteni. A termőföldek vásárlásának, illetve eladásának szabályai között éppen ezért található több olyan megoldás is, ami elősegítheti az említett cél megvalósulását és ezzel a földvásárlást tervező ügyfelek tulajdonszerzését is segíthetik. A termőföldek jogszabályi hátterének átfogó ismeretében számos lehetőség felkínálható partnereinknek föld, földek vásárlásakor. Az elmúlt tíz évben a változó jogszabályi környezet és ügyfeleink rendhagyó igényei különböző egyedi megállapodás kidolgozására sarkallta irodánkat. Ezen megbeszélések és egyeztetések során rendszerint szóba kerül az egybefoglalt vételár alkalmazásának lehetősége.

Szomszédos földek egybeművelése jól szolgálja a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény céljait, ha pedig ezek a földek azonos tulajdonoshoz is kerülnek, még biztosabbá válhat a jövőbeli termelés. A Földforgalmi törvény 19. § (5) bekezdése alapján lehetséges több föld eladása ún. dologösszességként is, amit a törvény a már említett módon egybefoglalt vételárnak nevez. E megoldás alkalmazásának előfeltétele, hogy az így áruba bocsátott földterületek egymással szomszédosak legyenek, ezt tekinthető a leggyakoribb esetnek. A másik törvényben rögzített és 2021 decemberében módosított feltétel a használó személyéhez kötött. Egybefoglalt vételáron történő eladásra kerülhet sor akkor is, ha a termőföldek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett földhasználója az eladó maga vagy pedig a vevő, aki legalább három éve használja a földet. Az ilyen módon megvalósuló együttes értékesítését a birtokoknak azért köti viszonylag szigorú feltételhez a törvény, hogy az elővásárlásra vonatkozó törvényben rögzített jogok kijátszására ne nyújtson lehetőséget. Hasonló megfontolásból a tulajdonostárs elővásárlási joga vonatkozásában is életbe lép egy korlátozás, mely szerint csak akkor élhet vele, ha az összes ingatlan tekintetében érvényesül. Tehát, egyetlen föld egy részletének megszerzésével nem kerülhet hirtelen olyan előnyös helyzetbe senki, hogy aztán egyből több földterületet is megszerezzen dologösszességként.

Az egybefoglalt vételáron megvalósuló, de feltételhez kötött adásvétel esetén egy kézben maradnak az eladásra kínált földek, így a (további) birtokelaprózódás megelőzésének eszköze lehet. Abban az esetben ugyanis, ha egy vevő csupán azokra a földekre kíván ajánlatot tenni, melyekre elővásárlási joggal rendelkezik, az pont az egységes birtoktest széteséséhez vezetne. Jó esetben a törvényben rögzített elővásárlási jog alapján nem csak az említett elaprózódás megakadályozása, hanem a szomszédos földterületek egyesülésével a törvény céljaként meghatározott közepes méretű agrárüzemek elterjedését, valamint a kisebb gazdaságok stabil működését és további fejlődését is elősegítheti. Tehát, az egybefoglalt vételár azt kívánja elérni, hogy az elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződést kizárólag teljes egészében fogadhassa el. Abban az esetben pedig, ha csak az egyik földre tenne elfogadó nyilatkozatot, azzal az eladó felet nem köti, hiszen új ajánlatnak minősül.

Ha jobban belegondolunk, ez a rendelkezés az eladó egy méltányolható érdekét is szolgálhatja, amikor is lehetőséget teremt számára arra, hogy termőföldjeit egyszerre értékesítse, s így a kisebb érdeklődésre számot tartó vagy aktuálisan eladhatatlannak tekintett földektől egy füst alatt váljon meg.

Az egybefoglalt vételárra vonatkozó előírások az elmúlt évben is változtak, és valószínűsíthetően nem utoljára, ugyanis a bírósági jogalkalmazás, a peres eljárások során kapott visszajelzések folyamatosan indokot fognak szolgáltatni a változásnak, változtatásnak. Mindez jól mutatja, ahogyan a jogalkotó a gyakorlatban felmerülő kérdések, problémák figyelembevételével törekszik egyértelmű(bb) helyzeteket teremteni, és elsősorban a spekulatív földvásárlás lehetőségeit szűkíteni. A jelenlegi, fentebb már ismertetett szabályok éppen ezért váltották a korábbiakat, amikor még az egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozás esetére is biztosította egybefoglalt vételáron történő eladás lehetőségét, illetve a legalább három éves földhasználat sem volt feltétel.

Fontos megállapítások olvashatók ki a termőföldek adásvételét tárgyaló bíróságok ítéleteiből a gyakorló ügyvédek számára is, melyeket jól lehet hasznosítani a vevők érdekében. Tanulságos megállapításokat tettek már a bíróságok az egybefoglalt vételár feltüntetése és a több ingatlan szerződésben történő rögzítése kapcsán, vagy, hogy mire helyezi a hangsúlyt a bíróság a kamarai állásfoglalások kapcsán. Ismert olyan eset, ahol a kamara azért nem támogatta az adásvétellel kialakuló nagyobb termőföld egység létrejöttét, mert mértanilag nem szabályos alakú birtok alakult volna ki. Természetesen, az ilyen „formabontó” következtetéseket, a bíróság fogja – általában ügyvédi segítséggel – „jogilag kiegyenesíteni”.

A folyamatos változás egyszer új lehetőséget teremt, máskor pedig akadályokat gördít a legjobb szándékú ügyfél elé is, ezért különleges felkészültséget igényel a termőföldekkel kapcsolatos szerződések elkészítése az ügyvédektől. Partnereink számára minden lehetőséget „előásunk” és minden jogszerű megoldásban partnerek vagyunk, emellett pedig törekszünk arra, hogy a látszólagos akadályok legfeljebb kihívásokként jelentkezzenek.

A fenti tartalom tájékoztató jellegű, s így nem minősül jogi tanácsadásnak. Bármely probléma részletes ismeretének hiányában nem lehetséges az adott kérdésre vonatkozó válaszként értelmezni. A leírtak teljeskörűsége és időbeli helytállósága tekintetében felelősséget nem tudunk vállalni. Ennek megfelelően az itt felvázolt vélemények és következtetések módosulhatnak, különösen egy konkrét tényállás ismeretében. A fentiek elolvasása nem teremti meg az alapját ügyvéd-ügyfél jogviszonynak, így ezen tájékoztató jellegű információk felhasználásából származó bármilyen kárért, elmaradt haszonért felelősséget sem tudunk vállalni. Javasoljuk, hogy minden esetben vegye fel a kapcsolatot irodánkkal!